Kategoriarkiv: Eiendom – Aktuelle dommer

Ny dom innen tomtefeste – Høyesterett

imagesDGC2VSG4

Høyesterett avsa 10.2.2016 ny dom i tomtefeste.

Dommen avklarer at innløsningssummen ikke kan settes høyere enn 40 % av tomten «nominelle» verdi. Dette er verdien av tomten slik den faktisk er bebygget selv om utnyttelsesverdien er betydelig større. I saken var den faktiske verdien på tomten som var på 1 1/2 mål ut i fra mulighetene verdsatt til mellom 10 – 15 millioner. Både skjønnsretten og lagmannsretten fastsatte verdien på tomten etter lovens hovedregel; at verdien skulle verdsettes på grunnlag av den aktuelle utnyttelse og bebyggelse. 40 % av verdien ble etter dette fastsatt til kr. 1 500 000,-

Høyesterett var enige med underrettenes avgjørelse og stadfestet hovedregelen i loven. Den stadfestet også at ordningen ikke var i strid med EMK.

 

 

Dom – Kommuners erstatningsansvar ved utbygging

Høyesterett frifant kommunen som hadde godkjent et rasutsatt område og godkjent dette som klar for bygging. Høyesterett kom til at kommunen ikke hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi byggetillatelsene uten å foreta ytterligere rasutredning, jf. plan- og bygningsloven 1985 § 68. Det ble lagt vekt på at det var tatt hensyn til kjent rasrisiko og at hverken kommunen eller byggherren – da tillatelsene ble gitt – hadde opplysninger om ras på det aktuelle området. Videre ble det lagt vekt på at det dreide seg om hytter som bare skulle leies ut om sommeren, og at det generelt var liten rasfare i kommunen.

At kommunen ikke hadde foretatt ytterligere undersøkelser, selv når de var kjent med at det var en viss risiko for rasfare ble ikke vektlagt. Dommen ble av denne grunn også dissentert av en dommer.

Dom – Utgangspunktet for reklamasjonsfrist

Høyesterett avsa dom i sak hvor spørsmålet var hvor stor kunnskap en kjøper måtte ha før reklamasjonsfristen startet.

Høyesterett kom frem til at det måtte fremstå som klart at det var en mangel ved eiendommen. Høyesterett viser til Erik Monsen i hans artikkel «Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser». Høyesterett skriver videre,

«Med den presisering at «temmelig klart» ikke kan leses som om det stod «klart», gir dette etter mitt syn god veiledning.»

Mao presiserte Høyesterett at det måtte fremstå som temmelig klart for en kjøper at det forelå en mangel før reklamasjonsfristen startet å løpe.

Vår kommentar : Dommen avklarer slik vi ser det at det er ikke tilstrekkelig at man forstår at det er en mangel. Kunnskap om mangelen må også være tilstrekkelig til å kunne kreve erstatning.

Dommen må også ses i sammenheng med at Høyesterett noe tidligere avsa en dom der den normale reklamasjonstiden ble satt til 3 mnd. I motsetning til Svensk og Dansk rett er reklamasjonstid/frist satt til henholdsvis 6 mnd og 9 mnd. Disse lands Høyesterettspraksis var ikke en del av beslutningsgrunnlaget for Høyesterett.

Dom – Avklaring av vesentlighetskravet

Tvist mellom kjøper og selger om mangel ved en eiendom. Eiendommen  var 37 år på lkøpetidspunktet og kostet kr  og mangelen utgjorde kr, dvs 3,6 % av kjøpesummen.

Høyesterett konkluderte at vesentlighetskravet i avhendingslova 3-9 ikke var oppfylt, og uttalte at mangelen måtte utgjøre 6-7 % før vilkåret om vesentlighet var oppfylt. Det måtte videre sees hen til eiendommens alder.

 

Dom – Arealsvikt

Høyesterett behandlet en sak om arealavvik på en leilighet. Overraskende frifant både tingretten og lagmannsretten kjøperen.  Overraskende var dette fordi den tradisjonelle tidligere lære ble avviket der man antok at et arealavvik på 6 – 6 1/2 % var tilstrekkelig til å konkludere med en mangel.

 

Høyesterett kom til at mangel forelå. Det ble konkludert med at mangelen der avviket utgjorde 8,9 % utgjorde en mangel. Høyesterett uttalte,

«Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.»

I realiteten opprettholdt høyesterett den tradisjonelle lære.

Videre uttalte høyesterett at et slikt avvik bare rent unntaksvis ikke vil virke inn på en kjøpsavtale. Høyesterett uttalte :

«Med mindre helt konkrete omstendigheter foreligger, vil selgeren i denne situasjon ikke ha oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å vise at salget hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt.»

Våre merknader : Dette er en av flere sentrale dommer som Høyesterett avsa i en periode for å skape mindre uklarheter og redusere antall tvistesaker for domstolene i Norge.