Feil og mangler bolig – Boligadvokat

0 Flares 0 Flares ×

Ni av ti kjøpere av brukte og nye boliger finner feil ved boligen etter overtakelse. Mange har således behov for en boligadvokat.

Hva er en mangel

En mangel kan være alt fra dårlig drenering, skader i tak, råteskader, manglende boareal på boligen og på tomtestørrelsen. Videre kan det være knirk i parkett, punkterte vinduer, manglende volum, manglende offentlige godkjenninger, osv,osv.

En mangel kan også være en ren opplysningsmangel, f.eks. at selger opplyser at det er en inntekt på utleie i sokkeletasjen på kr. 7 000,- mens den i realiteten bare er kr. 5 000,- I slike tilfeller blir selger ansvarlig, uansett om dette skulle være en skrivefeil. Poenget er at kjøper har kjøpt eiendommen under disse forutsetningen og har derfor en beskyttelsesverdig interesse.

Vi vil med dette gå igjennom noen typiske problemstillinger i de sakene vi behandler.

imagesLBZPUP6O
Illustrasjonsbilde
Sentrale utfordringer – mangelens størrelse

Det er flere konkrete vurderinger som må foretas når det skal foretas en mangelsvurdering. Når det gjelder nye boliger, tillates i prinsippet ingen avvik på utførelsen. Alle feil og mangler skal i prinsippet erstattes. En boligadvokat trenger i slike tilfeller ofte bare å få konstatert at utførelsen ikke er ihht. god byggeskikk.

Noe midt i mellom har vi der vi har nyoppussede boliger/leiligheter. Her vil det alltid være en miks av både gammelt og nytt. Her må det normalt skilles mellom utførelsene er nytt eller gammelt. De nye installasjoner skal vurderes som nye, og det gamle skal vurderes som om det var brukt. Etter det er gått 5 år, og garantitiden fra leverandørene er utgått, vil det uansett være en godt brukt bolig, og det vil være en helhetsvurdering om hvor stor mangelen totalt sett må være før det foreligger en «mangel» etter loven.

På eldre boliger, vil det generelt gjelde et krav om en vesentlighet. Høyesterett har lagt til grunn at en bolig på 37 år må ha over 6-7 % mangel av kjøpesummen, før det foreligger en vesentlig mangel som kjøper kan gjøre krav på.

Sentrale utfordringer – reklamasjonen og foreldelse

En annen sentral utfordringer er reklamasjonstiden. Høyesterett har sagt at en bør ikke vente mer enn 3 mnd. etter at mangelen er avdekket før man reklamerer. Reklamerer man for sent vil man miste sitt krav på erstatning. Fristen er relativt kort. I motsetning har Svensk og Dansk høyesterett satt 6 og 9 mnd. som «rimelig tid» i forhold til reklamasjonstiden.

Selv om en kjøper har reklamert rettidig løper det en egen foreldelsesfrist. Det er naturlig å se denne i sammenheng med reklamasjonsreglene fordi en legger i alminnelighet til grunn at utgangspunktet for fristberegningen ofte er sammenfallende.

Hovedreglene er at det løper en 3 års foreldelsesfrist etter overtakelse. I realiteten er alle krav foreldet 3 år etter overtakelse av boligen/leiligheten. For mangler som er avdekket senere enn 2 år, gjelder det imidlertid en særregler som sier at man uansett har 1 år før man trenger å gå til rettslige skritt. Mao. forhold som avdekkes etter 4 1/2 år etter overtakelsen, foreldes etter 5 1/2 år etter overtakelsen.

Mange er ukjent med disse reglene og vi erfarer ofte at kravene er foreldet når de først kommer til oss med sakene.

Sentrale utfordringer – teknisk tilstand, alder

Det vi opplever er den tredje vanskelige utfordringer er eiendommens alder. Vil det for eksempel være en mangel om et hus som er 50 år og dårlig drenering ha en mangel. Eller om en 100 år gammel teglsteinspipe vil utgjøre en mangel om den må rehabiliteres. Dette er selvsagt ikke en mangel. Årsaken er at for eksempel at en drenering normalt har en «teknisk levetid» på 40 – 60 år. En må således forvente at mangelen oppstår, og at dreneringen er modent for utskiftning.

Spørsmålet er imidlertid mer interessant om huset er 50 år, selger er kjent med at dreneringen er dårlig, men gir ingen informasjon om dette til selger. Også her har praksis fastslått at kjøper ikke har noen krav ovenfor selger, dvs. selv om selger var kjent med at dreneringen var dårlig. Retten har vurdert i slike tilfeller at den manglende opplysning ikke har innvirket på prisen på boligen, rett og slett fordi en kjøper kunne heller ikke forvente noe annet.

Vårt standpunkt i forhold til dette er at vi ikke er ubetinget enig med «lagmannsretten» i disse spørsmål. Årsaken til at forholdet er fortiet er som regel at man ønsker å få høyest mulig pris for boligen, og det må være rimelig klart at et hus som opplyses å ha dårlig drenering vil normalt får en lavere pris enn en som ikke har tilsvarende opplysninger. Det er denne problemstillingen som er sentral i denne sammenheng.

En annen side av denne problematikken er at det er mangelens nominelle verdi som skal vurderes i forhold til vesentlighetskravet. Om 70 % av dreneringens levetid er utløpt er det selvfølgelig ikke hele utskiftingsbeløpet som skal vurderes i relasjon til om mangelen er vesentlig. Det er naturlig nok «mangelen» som skal vurderes, og det er normalt de 30 % som gjenstår av dreneringens levetid.

Det er mange likeartede problemstillinger i denne saken som trenger juridisk ekspertise og innsikt.

Advokatkostnader i slike saker :

Kostnader til boligadvokat dekkes normalt av en forsikring som er knyttet til boligen eller innbo. Her betaler man en egenandel.

0 Flares Twitter 0 Facebook 0 LinkedIn 0 0 Flares ×