Stikkordarkiv: Fast eiendom

Vår sak – Manglende opplysninger om reguleringsplan – Fikk full erstatning på kr. 800 000,-

reguleringsplan

 

Vår kunde fra Trøndelag kjøpte bolig via megler. Ved salget ble det opplyst at eiendommen hadde utleie i henholdsvis sokkel/kjeller og annex, men at disse var ikke godkjent.

I salgsoppgaven hadde megler inntatt forskjellige begrensninger i reguleringsplanen, men tok ikke med reguleringene som begrenset muligheten til å få godkjent utleiearealet. I salgsoppgaven henviste megler til reguleringsplanen og at dette var tilgjengelig hos megler, men denne ble ikke vedlagt salgsmaterialet.

Selgers eierskrifteselskap, Protector Forsikring ASA, nektet å betale erstatning, da det ble anført at det var tilstrekkelige å henvise til at utleieforholdene ikke var godkjent.

På vegne av vår kunde ble det tatt ut søksmål. Selskapet ønsket imidlertid mekling i retten. I forbindelse med meklingen erkjente imidlertid selskapet til slutt å betale kr. 750 000,- i erstatning som tilsvarte den prisdifferanse som andre meklere hadde vurdert på grunn av manglende godkjenning av utleieforholdende. Det var nemlig intet i dokumentasjonen som skulle tilsi at dette ikke kunne bli godkjent.

Samtidig som prosessen mot eierskifteselskapet ble innledet, ble det tatt ut klage mot megler. For å dekke forskjellige påløpte kostnader aksepterte megler å betale kr. 50 000,-

Vår sak/ny Dom – Eierskifteselskap dømt til å betale over 800 000,- i prisavslag til boligkjøper – Dårlig klimaskall

imagesYBFT91XY
Illustrasjonsbilde – termografi

Vår kunde fikk medhold i Frostating lagmannsrett at eiendommen hadde vesentlige mangel. Forholdet ble avdekket av kjøper etter innflytting ved at huset ble vanskelig å varme opp på vinteren samt at det opplevdes som trekkfullt. Det ble avdekket mangler på den utvendige vindsperren på så og si alle husets overflater. Ansvarlig oppfører hadde heller ikke tatt hensyn til at eiendommen sto værutsatt.

Forsikringsselskapet NCL hevdet at utførelsen kunne i bred utstrekning avvike fra Byggforsk sine anbefalinger uten at det forelå en mangel. Dette var lagmannsretten ikke enig i, så lenge NCL ikke kunne påvise at utførelsen var gjennomført på en annen tilfredsstillende måte. Dessuten var konstruksjonen i hovedsak utført i tråd med Byggforsk sine prinsipper for vindtetting, mens selve utførelsen var ufullstendig og mangelfull.

Utførelsen ble ansett for å avvike vesentlig i forhold til vanlig utførelse og det ble gitt prisavslag. Omkostningene ble også tilkjent både fra tingrett og lagmannsrett.

 

Endringer i eierseksjonsloven

«Wyller-utvalget» er kommet med en ny innstilling til endringer i eierseksjonsloven.

Hovedpunktene i endringene er :

Seksjoneringsrett for den enkelte i irregulære seksjonssameier

Det foreslås og innføre en seksjoneringsrett for de i irregulære sameier. Det trengs derfor ikke flertall for seksjonering i det nye forslaget i slike sameier. Det vil også åpnes for ytterligere regulering i forskrift.

Færre vilkår – mindre offentlig kontroll

Det innføres mindre kontroll med seksjoneringen, og færre vilkår. Bl.a. kan man etter det nye forslaget seksjonere på grunnlag av rammetillatelse etter plan-og bygningsloven, både for nybygg og eksisterende bygg.

Leiers kjøperett fjernes

En gammel regel om at leietakers kjøperett ved seksjonering fjernes. Det er i dag ingen begrunnelse for at en leietaker skal ha rett på og kjøpe boligen til en pris som ligger 20 % under markedspris.

Forbudet om å ervervet mer enn 2 seksjoneres fjernes

Regelen har liten praktisk betydning i dag, og det innstilles at denne fjernes.

Sameiet får partsevne ved krav ovenfor utbygger

Styret i sameier får med dette partsevne i forbindelse med søksmål ovenfor utbygger. I dag må alle sameierne stå som saksøkere noe som anses som unødvendig når det gjelder fellesarealer og forsikringer tilknyttet dette.

 

Dom – Arealsvikt

Høyesterett behandlet en sak om arealavvik på en leilighet. Overraskende frifant både tingretten og lagmannsretten kjøperen.  Overraskende var dette fordi den tradisjonelle tidligere lære ble avviket der man antok at et arealavvik på 6 – 6 1/2 % var tilstrekkelig til å konkludere med en mangel.

 

Høyesterett kom til at mangel forelå. Det ble konkludert med at mangelen der avviket utgjorde 8,9 % utgjorde en mangel. Høyesterett uttalte,

«Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.»

I realiteten opprettholdt høyesterett den tradisjonelle lære.

Videre uttalte høyesterett at et slikt avvik bare rent unntaksvis ikke vil virke inn på en kjøpsavtale. Høyesterett uttalte :

«Med mindre helt konkrete omstendigheter foreligger, vil selgeren i denne situasjon ikke ha oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å vise at salget hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt.»

Våre merknader : Dette er en av flere sentrale dommer som Høyesterett avsa i en periode for å skape mindre uklarheter og redusere antall tvistesaker for domstolene i Norge.