Stikkordarkiv: mangel

Vår sak – Manglende konstruksjon av hybel gav full erstatning

Vår kunde på Sørlandet avdekket fuktproblemer ved sin eiendom. Etter lengre tids søk ble det avdekket grunnleggende mangler ved konstruksjonen.

Forsikringsselskapet anførte flere forhold, bl.a. at manglene skulle ha vært avdekket tidligere og anførte således at kravet om prisavslag og erstatning var fremmet for sent.

Saken ble behandlet i tingretten der vår kunde fikk fullt medhold. Retten avviste at vår kunde skulle ha avdekket forholdet tidligere. Forsikringsselskapet anket til lagmannsretten. Etter lengre tids forhandling dekket forsikringsselskapet til slutt fulle kostnader for utbedring, også de nye prosesskostnadene som hadde påløpt for lagmannsretten.

Samlet erstatning som forsikringsselskapet måtte betale var kr. 800 000,-

Vår sak – Manglende opplysninger om reguleringsplan – Fikk full erstatning på kr. 800 000,-

reguleringsplan

 

Vår kunde fra Trøndelag kjøpte bolig via megler. Ved salget ble det opplyst at eiendommen hadde utleie i henholdsvis sokkel/kjeller og annex, men at disse var ikke godkjent.

I salgsoppgaven hadde megler inntatt forskjellige begrensninger i reguleringsplanen, men tok ikke med reguleringene som begrenset muligheten til å få godkjent utleiearealet. I salgsoppgaven henviste megler til reguleringsplanen og at dette var tilgjengelig hos megler, men denne ble ikke vedlagt salgsmaterialet.

Selgers eierskrifteselskap, Protector Forsikring ASA, nektet å betale erstatning, da det ble anført at det var tilstrekkelige å henvise til at utleieforholdene ikke var godkjent.

På vegne av vår kunde ble det tatt ut søksmål. Selskapet ønsket imidlertid mekling i retten. I forbindelse med meklingen erkjente imidlertid selskapet til slutt å betale kr. 750 000,- i erstatning som tilsvarte den prisdifferanse som andre meklere hadde vurdert på grunn av manglende godkjenning av utleieforholdende. Det var nemlig intet i dokumentasjonen som skulle tilsi at dette ikke kunne bli godkjent.

Samtidig som prosessen mot eierskifteselskapet ble innledet, ble det tatt ut klage mot megler. For å dekke forskjellige påløpte kostnader aksepterte megler å betale kr. 50 000,-

Vår sak – Manglende lufting tak gav full erstatning

kondens tak
Kondensskader undertak/taktro

En familie i Trøndelag kjøpte en rekkehusleilighet. Etter kort tid ble det oppdaget at det rant vann ned på kjøkkenet fra taket. Nærmere undersøkelser avdekket at det manglet lufting på tak.

Loftetasjen var opprinnelig innredet som kaldt rom men tidligere eier hadde bygget om leiligheten og innredet loftetasjen. Han hadde da ikke hadde tatt hensyn til at overtaket var diffusjonstett og la isolasjonen helt opp til taktro, og uten at lufting ble etablert.

Manglende lufting resulterte i kondenserte flater og ville på sikt medføre fuktskader.

Selger nektet å betale erstatning. Saken ble sendt tingretten, der selger i forhandlinger til slutt betalte nesten full erstatning i forhold til hva det ville å påkoste utbedring.

Vår sak/ny Dom – Eierskifteselskap dømt til å betale over 800 000,- i prisavslag til boligkjøper – Dårlig klimaskall

imagesYBFT91XY
Illustrasjonsbilde – termografi

Vår kunde fikk medhold i Frostating lagmannsrett at eiendommen hadde vesentlige mangel. Forholdet ble avdekket av kjøper etter innflytting ved at huset ble vanskelig å varme opp på vinteren samt at det opplevdes som trekkfullt. Det ble avdekket mangler på den utvendige vindsperren på så og si alle husets overflater. Ansvarlig oppfører hadde heller ikke tatt hensyn til at eiendommen sto værutsatt.

Forsikringsselskapet NCL hevdet at utførelsen kunne i bred utstrekning avvike fra Byggforsk sine anbefalinger uten at det forelå en mangel. Dette var lagmannsretten ikke enig i, så lenge NCL ikke kunne påvise at utførelsen var gjennomført på en annen tilfredsstillende måte. Dessuten var konstruksjonen i hovedsak utført i tråd med Byggforsk sine prinsipper for vindtetting, mens selve utførelsen var ufullstendig og mangelfull.

Utførelsen ble ansett for å avvike vesentlig i forhold til vanlig utførelse og det ble gitt prisavslag. Omkostningene ble også tilkjent både fra tingrett og lagmannsrett.

 

Feil med balkonger

Ett større sameie i Trondheim gikk til sak mot en utbygger etter at det var avdekket at balkongene var 1/3 mindre enn det balkongene var solgt som i salgsprospekt.

Det sentrale spørsmål i saken var om sameierne hadde reklamert rettidig. Tingretten kom frem til at alle hadde reklamert rettidig med bakgrunn i at selger hadde opptrådt grovt uaktsom samt at selger ikke hadde rettet opplysningen på en god måte ovenfor kjøperne.

imagesLBZPUP6O
Illustrasjonsfoto

Reklamasjonen ble derfor ansett å være rettidig.

Dom – Utgangspunktet for reklamasjonsfrist

Høyesterett avsa dom i sak hvor spørsmålet var hvor stor kunnskap en kjøper måtte ha før reklamasjonsfristen startet.

Høyesterett kom frem til at det måtte fremstå som klart at det var en mangel ved eiendommen. Høyesterett viser til Erik Monsen i hans artikkel «Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser». Høyesterett skriver videre,

«Med den presisering at «temmelig klart» ikke kan leses som om det stod «klart», gir dette etter mitt syn god veiledning.»

Mao presiserte Høyesterett at det måtte fremstå som temmelig klart for en kjøper at det forelå en mangel før reklamasjonsfristen startet å løpe.

Vår kommentar : Dommen avklarer slik vi ser det at det er ikke tilstrekkelig at man forstår at det er en mangel. Kunnskap om mangelen må også være tilstrekkelig til å kunne kreve erstatning.

Dommen må også ses i sammenheng med at Høyesterett noe tidligere avsa en dom der den normale reklamasjonstiden ble satt til 3 mnd. I motsetning til Svensk og Dansk rett er reklamasjonstid/frist satt til henholdsvis 6 mnd og 9 mnd. Disse lands Høyesterettspraksis var ikke en del av beslutningsgrunnlaget for Høyesterett.

Dom – Avklaring av vesentlighetskravet

Tvist mellom kjøper og selger om mangel ved en eiendom. Eiendommen  var 37 år på lkøpetidspunktet og kostet kr  og mangelen utgjorde kr, dvs 3,6 % av kjøpesummen.

Høyesterett konkluderte at vesentlighetskravet i avhendingslova 3-9 ikke var oppfylt, og uttalte at mangelen måtte utgjøre 6-7 % før vilkåret om vesentlighet var oppfylt. Det måtte videre sees hen til eiendommens alder.

 

Dom – Arealsvikt

Høyesterett behandlet en sak om arealavvik på en leilighet. Overraskende frifant både tingretten og lagmannsretten kjøperen.  Overraskende var dette fordi den tradisjonelle tidligere lære ble avviket der man antok at et arealavvik på 6 – 6 1/2 % var tilstrekkelig til å konkludere med en mangel.

 

Høyesterett kom til at mangel forelå. Det ble konkludert med at mangelen der avviket utgjorde 8,9 % utgjorde en mangel. Høyesterett uttalte,

«Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.»

I realiteten opprettholdt høyesterett den tradisjonelle lære.

Videre uttalte høyesterett at et slikt avvik bare rent unntaksvis ikke vil virke inn på en kjøpsavtale. Høyesterett uttalte :

«Med mindre helt konkrete omstendigheter foreligger, vil selgeren i denne situasjon ikke ha oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å vise at salget hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt.»

Våre merknader : Dette er en av flere sentrale dommer som Høyesterett avsa i en periode for å skape mindre uklarheter og redusere antall tvistesaker for domstolene i Norge.