Kategoriarkiv: Nyheter

Erstatning for feil størrelse på balkonger

balkongproblemer2_mv%20(2)12

Etter at utbygger hadde tapt søksmålet i spørsmålet om partene hadde reklamert rettidig ble det inngått forlik i forhold til spørsmålet om erstatning for arealavvik på balkonger. Balkongene hadde vist seg å være ca. 35 % mindre enn det som var opplyst i salgsoppgaven.

Etter forhandlinger aksepterte utbygger å betale kr. 50 000,- i erstatning til hver beboer, til sammen kr. 1 750 000,-

Våre merknader : Avtalen underbygger det faktum at uteareal slik som balkonger og terrasser har ofte en vesentlig betydning for verdien ved kjøpet av boliger og leiligheter.

 

Endringer i eierseksjonsloven

“Wyller-utvalget” er kommet med en ny innstilling til endringer i eierseksjonsloven.

Hovedpunktene i endringene er :

Seksjoneringsrett for den enkelte i irregulære seksjonssameier

Det foreslås og innføre en seksjoneringsrett for de i irregulære sameier. Det trengs derfor ikke flertall for seksjonering i det nye forslaget i slike sameier. Det vil også åpnes for ytterligere regulering i forskrift.

Færre vilkår – mindre offentlig kontroll

Det innføres mindre kontroll med seksjoneringen, og færre vilkår. Bl.a. kan man etter det nye forslaget seksjonere på grunnlag av rammetillatelse etter plan-og bygningsloven, både for nybygg og eksisterende bygg.

Leiers kjøperett fjernes

En gammel regel om at leietakers kjøperett ved seksjonering fjernes. Det er i dag ingen begrunnelse for at en leietaker skal ha rett på og kjøpe boligen til en pris som ligger 20 % under markedspris.

Forbudet om å ervervet mer enn 2 seksjoneres fjernes

Regelen har liten praktisk betydning i dag, og det innstilles at denne fjernes.

Sameiet får partsevne ved krav ovenfor utbygger

Styret i sameier får med dette partsevne i forbindelse med søksmål ovenfor utbygger. I dag må alle sameierne stå som saksøkere noe som anses som unødvendig når det gjelder fellesarealer og forsikringer tilknyttet dette.

 

Dom – Regresskrav fra forsikringsselskap

Gjensidige forsikring krevde regress fra vaktmesterselskap da de mente at selskapet ikke hadde oppfylt sine ordinære kontraktsforpliktelser. Det hadde oppstått en betydelig vannskade på et bygg i Moss.

Hjemmel for å direkte kreve oppdragsgiveren hadde de i forsikringsavtaleloven  7-6, men Borgarting lagmannsrett fant at selskapet hadde oppfylt sine forpliktelser etter loven.

Ansvarsgrunnlaget som var anført var erstatningsansvar på grunnlag av mislighold av kontrakt.

Dom – kommunens ansvar for tilbakeslag i kloakk

Høyesterett avsa ny dom om kommunens ansvar om tilbakeslag i kloakk.

tilbakeslag
Illustrasjonsfoto

Høyesterett fant at kommunen ikke ble ansvarlig etter forurensningsloven §24. Men Høyesterett fant at kommunen ble ansvarlig på ulovfestet objektivt grunnlag. Høyesterett skriver :

“Det er her grunnleggende at vann- og avløpsanlegg utgjør en vital samfunnsmessig infrastruktur, som samtidig representerer en særpreget og stadig risiko for omgivelsene. For skadelidte vil realisering av risikoen oftest fremstå som noe ekstraordinært og kunne ha et betydelig tapspotensial.”

Det siste spørsmålet var om kommunen kunne fraskrive seg ansvar for skader som skyldes en ulovlig innredning/bruk av kjelleren.

I sitt reglement hadde Molde kommune inntatt følgende:

“Molde Vann og Avløp KF er … ikke erstatningsansvarlig for [s]kader i kjeller/lagerlokaler eller boligareal etter oversvømmelse som skyldes ledningsbrudd, tilbakeslag fra avløpsledning eller kapasitetsproblemer når skadetilfellet omfatter … innredning til rom for varig opphold (boligformål) som mangler nødvendig godkjenning av bygningsmyndighetene”

Høyesterett mener at denne ansvarsfraskrivelsen må godtas og de skriver:

“Jeg fremhever av ansvarsfraskrivelsen ikke er generell, men består i en klart avgrenset og lite inngripende regulering knyttet til omstendigheter ved det skadde objektet. Klausulen har antakelig ingen direkte avløpsmessig begrunnelse. Den knytter seg imidlertid til det særlige tapspotensialet beboelsesrom i kjellere representerer, og til kommunens legitime behov for å håndheve et lovverk om blant annet arealutvikling og bygningssikkerhet, og som altså i praksis er tett forbundet med driften av kommunens vann- og avløpsanlegg. Det er dessuten enkelt for eieren å forholde seg til klausulen, som gir ham et reelt valg: Ønsker han å sikre seg full erstatning ved en eventuell skade, oppnår han det ved å sørge for å få bygningsmyndighetenes godkjenning av bruksendringen – slik han allerede i utgangspunktet har plikt til etter plan- og bygningsloven.”

Vår kommentar : Høyesterett skulle ha sett nøyere på begrunnelsen når det gjelder reduksjon av erstatningen på grunn av godkjent bruk. I dag praktiseres innredning av sokkel og kjelleren, helt uavhengig av om arealene er godkjent som varig opphold. Avgrensningen blir nå tilfeldig, og spørsmålene for fremtiden blir spørsmålet om innredningen er et resultat av innredning for varig opphold eller ikke.

Dom – Gjenopptakelse av erstatningsoppgjør

I dom fra Høyesterett den 28.05.2013 var spørsmålet om det var grunnlag for å gjenoppta en tidligere avtale partene hadde inngått om forsikringsoppgjør. Oppgjøret presiserte at dette var et endelig oppgjør mellom partene. Det var imidlertid ikke lagt til grunn at det ville påløpe noe fremtidig inntektstap, og dette ble ikke tatt med i oppgjøret mellom partene.

Spørsmålet for Høyesterett var om ervervstapet var omhandlet av avtalen, samt om vilkårene i avtaleloven §36  var til stede.

Høyesterett uttalte i forhold til det første at: “Disse omstendighetene trekker etter mitt syn isolert sett klart i retning av at avtalen ikke omfattet et mulig tap som følge av redusert ervervsevne.”

Men Høyesterett løste saken uansett ved at vilkårene i avtaleloven §36 var til stede. Høyesterett skriver: “Da avtalen ble inngått i vår sak, ble det lagt til grunn at As ervervsevne var fullt i behold. Når ervervsevnen reduseres til 50 prosent, er det klart, som også lagmannsretten la til grunn, at forandringen er vesentlig.”